中华建设网讯   （记者 韩冬）  10月26日，成都市住房和城乡建设局等三部门联合发布《关于贯彻落<实关于完善商品住房销售制度的通知>的实施意见》，要求，有序推行商品住房现房销售。新增项目预售资金监管模式，推行现房销售定金制。明确，实行现房销售的商品住房项目，在取得建筑工程施工许可证后，可与购房人签订购房定金合同，收取不超过房屋总价5%的定金。房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同。

 

 

一、成都楼市：繁荣表象下的结构性隐忧

 

成都市，上半年，新建商品住宅成交面积逾400万㎡，二手房成交近12万套、面积超1100万㎡，一二手房合计成交规模连续五年位居全国首位。

 

但数字背后，暗流涌动。新建商品住宅市场正在经历深刻的结构性变化。2026年前三季度，大成都范围新建商品住宅成交601万㎡，均价18,229元/㎡，较2025年全年均价下跌3.29%。

 

更值得注意的，是产品结构的剧变——120-180㎡的改善型住宅成交占比已达45.40%，成为绝对主力；而120㎡以内的刚需产品占比被压缩至35%左右。新房套均面积已超过130㎡，套均总价逼近300万元；相比之下，二手房套均面积约95㎡，总价段以50万-150万元为主。新房与二手房之间，形成了明显的"双轨"格局。

 

库存压力同样不容忽视。截至2026年上半年，全市狭义库存去化周期已突破31.9个月，远郊及部分高价板块去化压力突出。土地市场也在缩量——2026年上半年涉宅用地成交总建面同比下降41.9%，楼面均价9735元/㎡，溢价率仅3.37%。

 

在这样的背景下，传统的预售制度暴露出的问题愈发凸显。

 

二、预售之困：制度积弊与交付焦虑

 

商品房预售制度曾是中国房地产高速发展的"加速器"，但在行业深度调整期，它的副作用也日益显现。

 

最大的痛点，是交付风险。过去，开发商在楼盘仅完成基础工程甚至仅挖好基坑时即可取得预售许可，购房人支付首付款和贷款后，往往需要等待两三年才能收房。一旦开发商资金链断裂，项目停工，购房人便陷入"钱房两空"的困境。近年来全国范围内出现的"烂尾楼"事件，根源正在于此。

 

其次是资金监管漏洞。尽管各地早已建立预售资金监管制度，但在实际操作中，部分开发商通过关联交易、虚假工程进度等方式套取监管资金，导致项目后续建设资金不足。购房人的首付款和贷款，本应用于项目建设，却可能被挪作他用。

 

第三是信息不对称。购房人在购买期房时，只能依赖沙盘、样板间和宣传册做决策，实际交付时往往发现户型、装修、配套与承诺存在差距，维权纠纷频发。

 

三、推进商品住房销售制度改革的六大核心举措

 

为加快构建房地产发展新模式，稳步推进商品住房销售制度改革，成都市住房和城乡建设局等三部门联合制定了《关于贯彻落<实关于完善商品住房销售制度的通知>的实施意见》，以破解制度积弊与交付焦虑。

 

《实施意见》，以2026年8月28日为"新老划断"的时间节点，从预售条件、资金监管、现房销售、土地供应、金融管理、开发建设六个维度，对商品住房销售制度进行了系统性重构。

 

第一，提高预售门槛：封顶才能卖。《实施意见》规定，2026年8月28日后新发布出让公告的商品住房项目，申请预售时单体建筑工程必须完成主体结构封顶，标准明确为"顶层顶板浇筑完成"。这意味着，购房人至少在物理上能够"看见"自己所购买的房屋已经"成形"，大幅降低了"空中楼阁"的风险。

 

第二，存量项目平稳过渡。《实施意见》制定的政策没有"一刀切"。明确，8月28日前已取得建设工程规划许可证的项目，按原政策执行；已拿地但未取得规划许可证的项目，原则上执行新规，但经属地政府风险评估后，2027年12月31日前仍可按原条件申请预售；历史遗留的停工滞建项目，盘活时经备案后2028年12月31日前可按原条件执行。这种"三档过渡"的设计，兼顾了改革力度与市场稳定。

 

第三，预售资金全程闭环监管。《实施意见》规定，购房人支付的首付款、个人住房贷款等全部购房资金，必须直接存入项目预售资金监管账户，不得经过开发商自有账户。项目完成竣工验收备案及附属设施交付备案后方可解除监管，且须保留适当资金用于房屋交付和首次登记。"5+1"区域（锦江、青羊、金牛、武侯、成华和成都高新区）由市房屋产权交易中心具体监管，其他区域由属地确定机构。

 

第四，有序推行现房销售。《实施意见》规定，2026年8月28日后新发布出让公告的土地，有序推行现房销售。土地出让公告中明确实行现房销售的，按公告执行；未明确的，由开发企业自主确定。现房销售前，房屋须完成首次登记，无抵押、查封等限制交易情形。

 

第五，创设"现房销售定金制"。这是成都的创新之举。《实施意见》规定，实行现房销售的项目，开发企业取得施工许可证后可与购房人签订定金合同，收取不超过房屋总价5%的定金。定金全程封闭管理，不得使用，房屋具备交付条件后解除监管。若开发企业违约不能按期交房，购房人有权解除合同。这一制度既解决了现房销售前期资金占用的问题，又通过封闭监管保障了购房人权益。

 

第六，土地与金融配套改革。《实施意见》规定，8月28日后出让的商品住宅用地，开发企业须用自有资金购地；土地出让价款可分期缴纳，首付不低于50%，余款两年内缴清且不计利息。同时推行"主办银行制"，单个项目对应一家银行，开发贷款、自有资金、销售回款全部纳入该银行账户封闭管理，贷款按工程进度受托支付至施工方和供应商。

 

此外，《实施意见》还在开发建设环节提出了一系列细化要求：实行项目开发公司制，严禁压缩合理工期和关键工序，推行住宅工程质量潜在缺陷保险（IDI），支持分期开发、分期验收，推行"验登合一"实现"竣工即交证"。

 

四、成都方案的独特价值

 

纵观全国，成都出台的《实施意见》，展现了鲜明的地方特色和创新思维。

 

创新一："封顶预售"标准明确，杜绝模糊空间。一些城市虽然也提高了预售门槛，但对"封顶"的定义模糊，执行中容易打折扣。成都直接将标准明确为"顶层顶板浇筑完成"，可操作性强，监管有据。

 

创新二：定金制破解现房销售"资金困局"。现房销售最大的阻力在于开发企业资金占用周期长、压力大。成都创设的"5%定金+封闭监管"模式，既让购房人在房屋建成前能够"锁定"心仪房源，又通过全程封闭管理确保定金安全，为现房销售的推广提供了可行的过渡路径。

 

创新三："三档过渡"兼顾改革与稳定。面对存量项目、过渡项目、历史遗留项目三类不同情况，成都分别设置了不同的过渡期限和监管要求，避免了政策急转弯可能引发的市场震荡。

 

创新四：土地款分期不计息，降低企业合规成本。要求自有资金购地、提高预售门槛，客观上会增加开发企业的资金压力。成都同步推出土地出让价款分期缴纳、两年内缴清且不计息的政策，相当于为企业提供了无息融资支持，体现了"严监管"与"促发展"的平衡。

 

创新五："竣工即交证"提升获得感。推动不动产首次登记与竣工验收备案同步申请、并联审批，让购房人在收房的同时就能拿到不动产权证，解决了长期以来"交房多年拿不到证"的痛点。

 

《实施意见》的出台，标志着成都商品住房销售制度改革迈出了历史性的一步。

 

对购房人而言，这是权益保障的实质性升级。从"看沙盘买房"到"看现房买房"，从"担心烂尾"到"封顶可见"，从"资金去向不明"到"全程封闭监管"——每一个变化，都直接回应了群众最关切的交付安全问题。尤其是定金制的创设，让购房人在现房销售模式下也有了"提前锁定"的便利，同时享有合同解除权，权益保护更加周全。

 

对开发企业而言，这是经营模式的倒逼转型。预售门槛提高、资金封闭管理、自有资金购地，意味着高杠杆、高周转的传统模式难以为继。企业必须提升产品力、控制成本、稳健经营，行业将加速向"品质竞争"转型。那些实力薄弱、依赖挪用资金维持运转的企业将被淘汰，市场集中度有望进一步提升。

 

对城市治理而言，这是房地产发展新模式的地方实践。中央提出"加快构建房地产发展新模式"，成都以销售制度改革为切入点，从土地、金融、建设、销售全链条进行系统性重构，为全国同类城市提供了可借鉴的"成都方案"。正如业内专家所言，这不仅是楼市政策的调整，更是城市治理能力的体现。

 

当然，商品住房销售制度改革不会一蹴而就。封顶预售会增加企业资金占用，现房销售的推广需要时间，定金制的运行效果有待实践检验。但方向已经明确——让购房人买得放心、住得安心，让房地产市场回归居住本质，让城市发展更有温度。

 

锦江春水东流去，楼市新章正展开。成都的探索，值得持续关注。