中华建设网讯 （记者 马金言）11月5日，海南省住房和城乡建设厅、省自然资源和规划厅、国家金融监督管理总局海南监管局联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的通知》（以下简称《通知》），要求加快构建房地产发展新模式，稳步推进商品住房销售制度改革。

新规在延续已有的现房销售管理框架基础上，对交易风险防控、预售资金监管、项目开发服务等环节作出细化安排，一系列贴近购房群众需求、支持行业稳健运行的务实举措同步落地，推动我省房地产市场在稳风险、提品质的方向上持续迈进。

现房定金设5%上限 全程监管不使用

新规明确，实行现房销售的项目将推动开发企业在完成房屋首次登记后申请销售，全面落实“交房即交证”，购房人在收房时同步拿不动产权证书，不用再经历收房后长时间等待办证的流程。

推行现房销售定金。实行现房销售的商品住房项目，在取得建筑工程施工许可证后，房地产开发企业可与购房人签订购房定金合同，依法少量收取定金，原则上不得高于房屋总价5%。购房定金合同应约定定金金额、商品住房售价、交付时间及不能按期履约的责任等内容。

针对现房交易中的权属风险问题，新规作出明确刚性约束：所有待售房源的抵押、查封状态必须在销售现场向购房人公开公示，存在抵押的房源，必须经抵押权人书面同意、按套完成抵押注销或查封解除后，才能办理商品房合同网签备案，从交易入口堵住“隐性抵押房”“查封房”流入市场的漏洞。

此外，建立现房定金监管机制，购房人支付现房定金全部存入定金监管账户，监管期间定金不得使用。在完成项目竣工备案、水电气等配套设施具备交付条件后，解除项目定金监管。这样可避免购房定金被挪用的风险，确保购房者购房安全。

预售门槛抬高 压实资金安全底线

《通知》明确预售管理规则进一步压实资金安全底线。2026年8月28日后新出让土地的项目申请预售，必须满足单体建筑主体结构封顶的硬性条件，告别过去“出地面几层就卖房”的旧模式，从项目建设进度端提前筛除高风险项目。

2026年8月28日前，已出让土地的商品住房项目可实行预售的，各地将合理设定重点监管额度，监管资金要能覆盖项目所有工程建设费用。从制度上保障建设资金要用在工程上，防范“资金抽走、项目烂尾”的风险。

项目预售资金也加强监管。购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金，全部存入资金监管账户，商品住房项目竣工备案、水电气热等配套设施具备交付条件后，解除资金监管。

建立项目资金安全的制度“防火墙”

《通知》明确两大刚性制度安排，从源头堵住项目资金风险漏洞。

一是全面推行商品住房项目开发公司制，以单宗土地出让合同为基础设立项目公司，同一宗地可分期开发，城市更新项目可在同一更新单元内统筹多宗土地分期实施。项目竣工备案前，严禁投资人抽调项目销售、融资资金，严禁抽逃出资、违规提前分红，从公司治理层面切断资金违规流出通道。

二是同步落地房地产项目主办银行制，开发企业与银行双向选择，一个项目仅设一家主办银行，2026年8月28日后新签开发贷合同的项目，由贷款银行或贷款银行组建的银团牵头行担任主办银行。企业需在主办银行开立专属资金账户，除单独监管的预售资金、现房定金外，开发贷、自有资金、现房销售回款全部纳入账户统一管理，银行按项目建设周期匹配合理贷款期限，保障企业正常融资需求。

两项制度与现房定金监管、预售资金全额覆盖规则形成完整闭环，实现项目全周期资金流向可追踪、风险可防控，既守住购房群众权益底线，也为行业营造更稳定透明的资金运行环境。

多维度精准松绑 降低房企开发运行负担

在守住民生安全红线的前提下，新规推出多项支持举措，切实为开发企业减压提效。

针对拿地环节资金成本偏高的痛点，新规明确2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，开发企业可分期缴纳土地出让价款：出让合同签订30天内缴纳不低于总价款50%的首付款后，剩余出让金最长可在两年内缴清，且所有分期付款不计利息，大幅减少企业一次性大额资金占用的压力。

项目开发周转效率同步提升，新规支持商品住房项目按最小单元分批办理竣工备案，不用等整个大社区全部完工，只要对应批次的水、电、气、热及周边市政配套全部配齐，就可以单独完成竣备、分批向业主交付，有效压缩项目的整体交付周期。

此外，新规叠加80-100平方米刚需户型供给放开、全流程审批环节优化、主办银行制下合理匹配贷款期限等配套服务，在不放松风险管控的前提下，切实降低企业的建设、融资和时间成本，推动行业向更稳健的高质量发展模式转型。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，“海南本地购买力有限，主要依靠外来购买力，但近年来海南人口净流入不及预期，与广东、浙江等省份相比差距明显。净流入人口中相当一部分是旅游、康养、跨境贸易从业者，实际转化为购房需求的比例有限。限购政策除了海口略松动外，全省限购仍非常严格，导致购买力难以支撑市场。政策短期对房价的直接刺激有限，但可能会改变价格结构”。

李宇嘉认为：“新政后，预计开发商拿地意愿进一步下降，土地供应可能继续缩量。同时，头部集中加速，央国企凭借资金优势继续重仓核心地块。需求端，海口强化省会城市集聚能力，限购略松绑，未来楼市交易量有望企稳；三亚限购依然非常严格，主要看文旅需求的热度。当然，中国只有一个三亚，市场需求潜力巨大，新政在中期内控制供给，二手房成交有望活跃。”