武汉：启动不动产信托财产登记试点

信托财产登记从“单点试验”向“区域协同”演进

中华建设网讯   （记者 严佳）  日前，武汉市委金融办、国家金融监督管理总局湖北监管局、武汉市自然资源和城乡建设局、武汉市税务局发出《关于武汉市开展不动产信托财产登记试点的通知》，正式在武汉市开展不动产信托财产登记试点，试行期两年。

武汉市开展不动产信托财产登记试点，旨在推动信托机构规范开展不动产信托业务，切实保护信托当事人合法权益，为盘活存量不动产资产、服务民生需求提供制度保障。

自2024年12月北京率先启动不动产信托财产登记试点以来，这项旨在夯实信托财产独立性、激活存量资产的制度创新迅速在全国铺开。截至目前，已有北京、上海、广州、厦门、天津、南京、苏州、济南、东莞、合肥、宁波及武汉等12个城市相继启动试点。

武汉作为华中地区首个纳入试点的城市，其不动产信托市场具备良好的基础条件。武汉是中部地区金融中心，信托业发展较为活跃，区域内高净值人群对财富管理、家族传承等信托服务需求持续增长。同时，武汉市不动产登记体系较为完善，为试点落地提供了坚实的操作基础。

尽管不动产信托财产登记试点已取得阶段性突破，但在武汉乃至全国范围内，不动产信托业务发展仍面临诸多现实挑战：

一是信托财产确权难题长期存在。在试点推出前，我国缺乏专门针对不动产信托财产的登记机制，不动产一旦纳入信托，其权属状态在法律层面难以获得清晰公示，信托财产的独立性难以有效对抗善意第三人，成为制约家族信托、慈善信托等业务发展的核心瓶颈。

二是税收规则尚不明确。行业人士指出，各地试点在登记时通常要求提供契税完税或减免税凭证，但不动产"进"信托的税收问题始终没有明确政策指引，税负成本成为影响委托人参与意愿的“隐形门槛”。

三是民事信托适用空间受限。当前各试点城市的受托人基本限定为信托公司，自然人受托人被排除在外，这意味着自然人受托的民事信托仍然无法直接适用登记规则，制度覆盖面有待进一步拓展。

四是跨部门协同机制仍需磨合。不动产信托财产登记涉及金融监管、自然资源、税务、司法等多个部门，信息共享与业务协同的顺畅程度直接影响试点成效。

《通知》围绕不动产信托财产登记的全流程，作出了系统性制度安排：

明确界定适用范围。《通知》所指不动产信托，是指委托人将其合法所有的不动产转移给信托机构，或信托机构以信托财产取得不动产权利，由信托机构按照委托人意愿，以受托人名义为受益人利益进行管理或处分的信托业务。委托人交付的不动产须为合法所有，满足可估值、可转让、权属清晰、状态正常、无权利限制等条件，且不得以恶意逃避债务或规避国家法律法规等非法目的申请设立信托。

覆盖三类登记情形。《通知》明确，试点覆盖不动产信托财产登记的三类核心场景：一是信托设立或存续期间，委托人将持有不动产转入信托；二是信托存续期间，信托机构使用信托资金购买不动产转入信托；三是信托存续期间或终止时，信托机构依据信托文件以不动产分配利益或处置不动产。

规范“四步走”登记流程。《通知》规定，登记流程分为四个步骤：信托机构先在中国信托登记有限责任公司办理产品预登记，取得产品编码与预登记完成通知书；委托人与信托机构共同签订信托文件；双方向不动产登记机构提出申请，提交信托文件、完税或减免税证明、信托登记机构出具的证明文件等材料；完成登记后，信托受益人可向信托登记机构申请办理信托受益权证。

强化财产处置与司法保障。《通知》明确，不动产信托财产处置按照信托文件约定实施。同时要求各相关主管部门强化与司法机关的沟通协作，配合推动在不动产信托纠纷审判活动中发布司法解释、指导意见或典型案例，依法保障信托财产独立性。

据了解，《通知》呈现出鲜明的“两扩一增”创新特征：

一是受托人范围“扩围”。武汉将受托人范围放宽至“经国家金融监督管理总局及其派出机构批准的信托机构”，未将受托人限定为本地信托公司，打破了地域壁垒，有利于吸引更多优质信托机构参与武汉市场，提升服务供给质量。

二是不动产范围“扩围”。明确适用于武汉市行政区域范围内国有土地上的不动产权利，为城市核心区域的不动产纳入信托提供了清晰的制度依据。

三是登记情形“增容”。在继承北京等地经验的基础上，武汉试点将登记情形扩展至三类，覆盖了信托设立、存续、终止的全生命周期，特别是明确将“信托机构使用信托资金购买不动产转入信托”纳入登记范围，为信托资金投资不动产提供了确权通道。

四是建立跨部门协同机制。武汉市委金融办、湖北金融监管局、武汉市自然资源和城乡建设局、武汉市税务局、武汉市民政局建立信息共享与工作协同机制，信托登记机构配合做好试点信息共享与监测评价，形成了“金融+自然资源+税务+民政”的多部门联动格局。

武汉启动不动产信托财产登记试点，填补了华中地区不动产信托财产登记的制度空白，使全国试点版图更加完整，推动信托财产登记从“单点试验”向“区域协同”演进，为后续全国性制度设计积累了宝贵的中部样本。