北京房价逐步回落：一场有顶层设计的“软着陆”

汪传虎

 

 

2026年的北京楼市，正在经历一场深刻而复杂的调整。

 

说它“冷”，2026年上半年北京二手住宅价格累计下跌3.46%，7月环比跌幅进一步扩大至0.57%；说它“热”，上半年二手房网签93583套、同比增长5.7%，创2021年以来同期新高。

 

量升价跌——这四个字，正是理解当前北京楼市的关键切口。而这场调整背后，是人口、政策、土地与市场结构的多重力量交织作用。

 

一、量升价跌：市场正在发生什么？

 

北京房价已连续两年下行，累计跌幅达14.04%。从近12个月走势看，二手房均价自2025年8月的28942元/平方米一路震荡下行至2026年7月的25881元/平方米，套均价从256万元降至224万元，价格中枢整体下移约一成。2026年7月，北京二手住宅价格同比下跌8.72%。新建商品住宅方面，7月价格环比下降0.3%，在一线城市中独跌。

 

但成交量却在攀升。1-7月北京二手住宅累计成交10.8万套，同比增长6.2%。量的回暖与价的回落同时发生，说明当前成交放量主要靠降价驱动，而非购买力增强。

 

这轮成交回升首先来自刚需——200万元以下二手房成交占比升至53%，较2025年提高4.9个百分点；70平方米以下房源成交占比达37%。经过几年价格调整，一批小户型房源已进入刚需购买力范围。从二季度开始，改善性需求也出现边际修复，500万元以上房源成交规模和占比均有所提高，90平方米以上房源成交占比升至38.1%。

 

但市场呈现明显的“脉冲式”特征——每次政策刺激后短期放量，随后迅速回落。“以价换量”仍是主旋律。

 

二、人口在变：谁在离开，谁在留下？

 

北京市统计局数据显示，2025年末全市常住人口2180.0万人，比上年末减少3.2万人。这已是北京人口连续多年净流出。成都与北京的人口差距已缩小到26.5万人，“中国人口第三城”的易位悬念持续发酵。

 

人口流失的核心是青年。14至35岁青年人口占比已从38.5%降至31.2%，净流出超80万人。高房价、高生活成本和落户难是主因。

 

但“吸引力下降”并非故事的全部。北京正在执行一场主动的“减量发展”战略——疏解非首都功能，推动“人随产业走、人随功能走”。2018至2022年，中心城区人口减少96万人，近郊区增加66万人。通州城市副中心十年累计承接中心城区疏解人口40万人；顺义、大兴等平原新城常住人口占全市比例已超三成。到2035年，平原新城还有约50万常住人口的承载空间。

 

人口总量在减少，但结构在重塑。高端人才仍在净流入（2025年人才净流入占比0.73%），只是普通购房需求随人口疏解向外转移。这种变化直接重构了不同区域的住房供需格局。

 

三、政策托底：从“高压”到“精准”

 

北京楼市政策正在从“高压调控”转向“精准托底”。

 

2026年8月7日，北京市住建委等三部门联合印发新政，自8月8日起施行。核心调整包括：非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由2年降为1年；公积金贷款额度大幅提升——夫妻双方缴存人购买首套住房最高可贷240万元，叠加多项条件上浮后最高可达340万元；父母将住房赠与成年子女不再核验子女购房资格。

 

这是北京一年内第三次出台优化措施。政策意图明确：扩大购房群体基数，降低购房资金压力，修复市场预期。北京链家研究院院长高原认为，政策传导链通常需要70至100天，效果预计在年底前后逐步显现。

 

宏观层面同样在发力。1年期LPR维持3.0%、5年期以上LPR维持3.5%的历史低位；换购退个税政策延长至2027年末；中央财政明确支持城市更新，东部地区每个城市补助总额不超过8亿元。

 

政策意图很明显——托住市场，防止断崖式下跌，而非重启暴涨。

 

四、土地缩量：供给侧在做“减法”

 

土地市场的变化更具前瞻意义。2026年上半年，北京经营性用地成交建面215.2万平方米，成交总价502.68亿元，同比大幅下滑；整体楼板价23357元/㎡，平均溢价率仅2.48%，底价成交为主。涉宅用地仅成交21宗，成交规划建面121.97万平方米，同比下降48%；土地出让金340.11亿元，同比下降66%。

 

市场分化极端——核心地块动辄上百轮竞价，远郊地块则频繁底价成交。通州九棵树地块经过178轮竞价、溢价20.95%成交；丰台太平桥地块151轮举牌、溢价15.4%。而昌平、顺义外围及怀柔、密云等远郊地块全部底价成交。

 

供应端主动“缩量提质”——商品住宅用地计划供应200至240公顷，较2025年再度缩减。供地空间布局中，中心城区占比进一步压缩至20%，平原新城占60%稳居主力。

 

土地出让金的锐减，直接减少了未来新房供应，为市场去库存创造条件。但核心区与远郊的冰火两重天，也预示着未来价格分化的进一步加剧。

 

五、环京镜像：一场长达九年的价值回归

 

要理解北京房价的回落，不能不看环京。环京楼市是北京楼市最极致的“镜像”——北京涨时它暴涨，北京跌时它暴跌。

 

2017年是环京楼市最疯狂的一年。燕郊核心楼盘单价直冲4万元/㎡，香河2.5万元/㎡，固安2.7万元/㎡，永清2.3万元/㎡。售楼处被北京来的投资客挤满，有人掏空六个钱包加杠杆入场，有人押上一辈子的养老钱。

 

九年过去，当年的狂欢落得一地鸡毛。跌幅冠军永清，从2.3万元/㎡跌到3500-5000元/㎡，跌幅高达78%-85%。一套100平的房子，2017年总价230万，如今市值仅35万。香河从2.5万元/㎡跌到5000-6000元，跌幅70%-80%。固安从2.7万元/㎡跌到6500-8000元，跌幅60%-70%。燕郊从3.5-4万元/㎡跌到8000-10000元，跌幅70%-78%。当年300万入手的房子，现在市值不到150万。首付亏光不说，把房子卖了还不够还银行贷款，断供潮随之而来。

 

环京为何跌得如此惨烈？核心逻辑有三：

 

一是纯概念炒作，缺乏基本面支撑。 永清靠大兴机场、R1线、京津冀一体化三大概念拉动，但本地人均月收入不到4000元，根本接不住2万+的房价。所谓的“半小时通勤北京”，实际开车要一个半小时。概念炒完，房价只能一泻千里。

 

二是政策精准打击，截断了接盘侠。 2017年环京各地陆续出台限购政策，外地人买房需三年本地社保，直接卡掉了九成北漂的购房资格。接盘侠没了，房价开始断崖式下跌。

 

三是供应过剩与需求萎缩的双重挤压。 疫情后北京收入下降、人口流出；环京二手房挂牌量常年维持在高位，房东互相压价。大规模新城规划导致供应过剩，实际居住率偏低。

 

不过，环京内部正在出现剧烈分化。燕郊因紧邻北京城市副中心、地铁22号线（平谷线）预计2026年底通车等利好，成为环京唯一出现明显分化的板块——地铁沿线800米内的次新房，成交价稳定在1.8-2.2万元/㎡；而非地铁沿线的老旧小区，单价已跌到5000-6000元/㎡。

 

2026年6月，交通运输部等8部门联合印发《都市圈城际通勤效率提升工程实施方案（2026—2030年）》，提出力争通过3年时间，主要都市圈内具备1小时通勤条件人口的覆盖率达到73%左右。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，本次京津冀通勤圈升级方案为环京房价提供了底部支撑，预计未来1—2年内房价将呈现K型分化走势——武清、廊坊高铁站等核心通勤枢纽辐射区存在5%-10%的温和修复空间，北三县等公路通勤区表现为止跌企稳，缺乏交通节点支撑的区域则继续承压。

 

环京的故事说明：脱离人口、产业和真实居住需求的房价泡沫，终将被时间戳破。

 

六、市场分化：同一座城市，不同的楼市

 

北京楼市正在经历“极致分化”。

 

区域上，朝阳、海淀、丰台二手房成交套数分别占全市24.1%、11.8%、10.8%，三区合计占46.7%。200万以下低总价房源75%位于五环外，而高总价成交集中于主城区。新房市场同样分化——西城板块套均价超1000万，良乡板块套均价仅94万。远郊四区去化周期超76个月，价格仍在探底。

 

产品上，90-130㎡改善户型与千万级豪宅成交活跃，刚需被挤压至五环外。2026年上半年，300-700万元总价段新房成交占比达53.6%。

 

市场正从“普涨普跌”走向“一房一价”。地段价值、产品力、配套设施正在成为决定价格的真正标尺。

 

结语：一场有设计的“软着陆”

 

北京房价的调整，并非简单的市场失灵。它是一场有顶层设计的“软着陆”——政策端在“托底”以防风险，结构端在“疏解”以优化城市布局，土地端在“缩量”以重构供需。

 

环京的暴跌则提供了另一面镜子：当一个区域只靠概念和投机驱动，缺乏人口与产业的真实支撑，泡沫破裂只是时间问题。

 

人口在减少，但结构在优化；房价在下跌，但交易在活跃；政策在放松，但底线在坚守。这一切共同推动北京房地产市场从“金融属性”主导，回归到由人口、产业和城市发展规划这些更基本的因素来决定其价值。

 

对于购房者而言，市场仍处于买方主导格局，议价空间较大。但“以价换量”能持续多久，价格何时真正企稳，仍取决于政策效果的持续性、改善需求的能否接力，以及经济基本面的支撑。

 

北京楼市的故事，远未结束。但可以肯定的是，那个靠投机和杠杆就能轻松获利的时代，已经过去了。

 

（作者系泛华集团副总裁）